购房指南：帮你解答二手房交易环节各种问题

记者采访了相关部门和业内人士，梳理二手房交易流程环节并列出收费项目、标准，给市民买卖二手房作为参考。

       记者发现，很多市民不熟悉二手房交易流程，对收费项目也不甚了解，被部分中介钻了“空子”。为此，记者采访了相关部门和业内人士，梳理二手房交易流程环节并列出收费项目、标准，给市民买卖二手房作为参考。

签合同

这一环节，除了签订存量房买卖合同外，市民还需和中介机构签订房地产经纪合同。涉及费用的，除了房款外，中介费也要明确。

一般来说，中介行业收取中介费的标准为2%，买卖双方各收取1%；由于是卖方市场，因此中介费一般全部由买家承担。目前，物价部门并没有关于中介费收取标 准的规定，最终收取多少，由双方协商即可。每套房子因为个体情况不一、中介机构不同，可能会存在差异。作为市民，对中介费有议价权。

需要提醒的是，买方也不可一味追求价格低廉，而应该考察中介的资质、服务水平。

查住房信息

根据新的契税政策，购买家庭二套住房也可享契税优惠。因此，市民购买首套房、二套房，均应查询家庭住房信息。各区地税局窗口开具《家庭住房情况查询申请表》，填验盖章后持表格前往不动产登记部门查询，查询不收费。

提前还贷

如果卖家有贷款未还清，需向银行申请提前还款；银行审核通过后，对卖家发放提前还款预约单。

这时候，如果卖家想用买家的首付款还贷，则买家需准备好首付款，付给卖家，卖家为买家开具提前还贷部分收款收条。如果首付款少于贷款余额，则差额部分由买卖双方协商补足；如果首付款多于贷款余额，则差额部分交到不动产登记中心进行资金托管。

总之，在这个环节，买家就要拿出一笔购房款了。在替卖家提前还款后，买家应留意卖家的还款凭证、结清证明、还款明细单等。此外，买家也应到银行预审贷款，包括查询个人信用报告等。

缴税

合肥实行“先税后户”，买卖双方需先在税务局进行缴税，然后到不动产登记部门进行过户。其中，契税方面，目前的标准是，个人购买家庭唯一住房，面积90 平方米以下，按1%税率征收；90 平方米以上的，无论是否大于144 平方米，均减按1.5%征收；个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90 平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90 平方米以上的，按2%的税率征收契税；个人购买家庭三套房的，一律按照4%征收。营业税方面，交易满2 年的，营业税免征；未满2 年的，按全额5.55%征收。个税方面，可按照全额的1%或者差额的20%征收。

户口迁出及物业费结算

缴税之后，卖家应前往房屋所在地辖区派出所开具空户证明。另外，前往小区物业公司开具物业费结算清单；如小区无物业公司的，则由社居委开具《未实施物业管理的房屋过户证明》。

资金托管

大多数二手房买方都是按揭购房。这个环节，买家须筹集首付款。如果未用于帮卖家提前还贷，则须到不动产登记部门进行资金托管。具体金额来看，如果是购买家庭首套房，首付需2.5成；如果是购买家庭二套房，首付需4.5成。

过户

资金托管完成后，双方提交房地产业务受理单，进行二手房买卖登记。这里不动产登记部门将收取如下费用：登记费50 元（住宅）；手续费3 元/平方米；工本费一本免收，两本以上10 元/本；印花税5 元/本。土地收益金（房改房、经适房等）。按照规定，7 个工作日内，产权转移登记完成，新不动产证下发。

贷款

新证下来后，买家可去银行办理他项权证抵押，银行审批。这期间，部分中介趁机收费被广大购房人所诟病。一般来说，银行都会将房产评估作为贷款的前置条件。 这时候，买方可以自己到市场上去找房地产评估公司做评估报告，费用大多在一千以内。而如果中介“代办”，评估费则会报出房价千分之二到千分之五不等的价 格，有的高达数千元。

除此之外，，部分中介公司还会收取贷款服务费。有的中介会声称是因为银行要收取，有的则解释为“跑腿服务费”。对此，业内人士表示，如果中介在收取中介费 时，承诺费用包括交易、办证、按揭服务的情况下，就不应该再收取贷款服务费。因此，市民在交易前，一定要看清与中介签订的合同中所约定的服务内容。如果希 望中介费也包含贷款等服务，应明确写在合同中，以免被中介巧立名目蒙混过关。

水电煤气过户、验房交房

这个环节双方带齐要件即可在相关部门办理，不收取费用。

支取放款

在确认卖方户口迁出、物业费结清、房子验收无问题、水电煤体过户后，买方可同卖方签字，卖方凭借资金托管房款支票到不动产登记部门支取房子尾款。

买二手房“八项注意”

能否出售

因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位

同意所购房屋转让的书面意见，并签章。

所有权

房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。

建筑面积

合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

购买程序

购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

付款方式

在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付

款方式的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。

在合同签订的时候还应该明确注明房

屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明。

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