德国为何“粗暴”干涉居民租房？

 环宇杂谈

　　德国制造业强国的地位，与其租赁等公共服务成本低相关。

　　近日，德国颁布了一项新的法律，从5月1日起，首都柏林的屋主不能擅自将房屋整套短租给游客，违反者将面临高达10万欧元的罚款。受此冲击，风靡全球的网络短租房平台Airbnb不得不下架40%、超过2万套的柏林房源。另一家网络租房平台Wimdu和它的60余名房主可不打算这么“认栽”，他们提起诉讼，要求法院判决新规无效，这起诉讼将于6月开庭审理。

　　奇怪了，德国不是一向鼓励业主将房源投入租赁市场吗？短租增加屋主收入，降低游客入住酒店成本，深受自助游爱好者青睐，还增加税收，缘何高压限制？

　　表面上看，私人公寓短租是个“多赢”的好主意。但是，由于短租公寓的日租金为长租公寓（日租15-30欧元）的3倍左右，加上德国低租金管制全球闻名，在利益的驱使下，柏林居民纷纷将房屋挂在类似于Airbnb这样的平台上短租，而不愿意再投入到长期租赁市场中。这对于57%的人选择租房、租金被严格管制、房屋被视为公共品的德国政府来说，是完全不能接受的。

　　用柏林议员Darth的话讲，超市收银员单亲妈妈要租房，这要比旅游和房主的收入重要100倍。短租造成正常租赁市场房源减少，变相抬高了市场租金。更何况，随着欧债危机爆发，近年来德国人口向柏林集聚，2015年柏林人口就增长了5万人，但仅有7299个新的住宅供应，再加上欧央行量化宽松，房价和租金快速上涨。据地产服务公司Jones Lang LaSalle的报告，柏林房屋租金从2005年的5.5欧元/平方米上涨至2014的近9欧元/平方米，近两年年租金均上涨9%以上。

　　这已超过了2012年12月德国议会通过的涨租限制，即各州政府控制该州主要地区房租3年内涨幅不得超过15%，房主不得将租金提高至平均水平的10%以上。因此，即便欧债危机下，德国也不容易，但政府也不愿意刺激旅游市场，求得一时增长，，去纵容租金上涨、《房屋租赁法》被突破。特别是，债务危机当前、出口形势严峻，老百姓和“德国制造”容不下成本上升。德国干涉私人住宅投入短租，看似简单粗暴，但反映了德国在维护低租金环境上的一贯作风。

　　这让笔者想起，近期国内CPI高企，菜市场猪肉、蔬菜价格创新高，但路边摊的价格便宜很多，这与年后“租金重订”，导致物流仓储、人工和铺面成本高企相关。这意味着，高房租至少是CPI高企的一个帮凶。事实上，不仅是居民生活受影响，物流仓储、人工和铺面成本高企，这是各行各业都面临的问题。实体经济孱弱，租金成本上升可谓雪上加霜。

　　5月4日召开的国务院常务会议，很罕见地将住房租赁作为重要议题，从住房制度改革和新市民住房需求的角度，提出了壮大租赁市场的顶层设计。5月6日，住建部提出了构建租赁市场发展的6项长效措施，直面本应与住房销售市场平行发展，但却被偏废的租赁“跛脚”局面。

　　城市化进入“下半场”，人口向大城市及周边集聚，各大城市房价暴涨，楼市存量时代凸显，租赁需求边际增长更快。2014年，通过市场租赁（包括城中村）解决居住的总人口在3亿人左右，占城市人口近30%。未来，租赁将是城市居民最主要的居住选择形式，特别是新市民落脚城市，租赁或是长期选择。租赁解决不好，城市运营成本将居高不下，德国制造业强国的地位，与其租赁等公共服务成本低相关。

　　（作者系深圳房地产研究中心研究员）

　　作者：李宇嘉 (来源：证券时报网)

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