长沙楼市进入滞涨期

　　■春节楼市观察（3）

　　经历了2016年下半年的快速上涨后，长沙楼市陷入持续三个月的量价滞涨期，虽然依然充斥着一些看多声音，但不少市民认为，当前的房价已经超出承受力，再上涨空间有限，一些业内分析人士对此也持类似观点。

　　突如其来的暴涨

　　起始于2016年6月的一轮快速上涨，让许多长沙市民陷入购房恐慌，人们说炒房团来了，来自安徽省的炒房团出手长沙市梅溪湖区域一些楼盘，短短四个月梅溪湖的一些项目房价翻番，目前该区域最贵的楼盘单价已经达到20000元／平方米。

　　“涨得太厉害，我们现在也买不起了。”长沙市民胡女士告诉中国经济时报记者，她在长沙市区有一套住房，去年曾计划在梅溪湖买第二套房，后因为种种原因没有出手，拖到现在只能放弃。

　　80后的胡女士在长沙从事商贸工作，家庭年收入在三十万元左右，在长沙市处于中上水平，胡女士说身边的不少朋友都有和她类似的经历。

　　春节期间的梅溪湖，新楼盘林立，随处可见巨幅售楼广告，体量达到70万平方米的商业购物中心，吸引众多当地人前往游玩。

　　在长沙当地人记忆里，梅溪湖曾是“野湖”，距离城市中心较远，但在当地政府倾力打造其为城市新城和金融中心后，商业配套逐渐趋于成熟，临湖靠山的梅溪湖区域多次领涨长沙楼市。

　　2016年6月，一则安徽炒房团购买梅溪湖地区近700套房子的消息搅动了当地楼市，购房人恐慌入市，长沙房价快速跳涨，梅溪湖区域领涨，有楼盘两周调价四次，每平方米上涨4000元。2016年10月，长沙楼市涨幅跃居全国第二位，成为被“点名”的城市之一。

　　新房市场的火爆催热土地市场，长沙土地出让金一改上半年的颓势。2016年长沙各类房地产企业完成开发投资1300亿元，同比增长30．44％；全年累计网签3007．74万平方米，同比增长33．99％。克而瑞长沙机构统计数据显示，2016年长沙市内六区成功出让107宗土地，出让面积共计581．2万平方米，土地出让总金额为178．63亿元，同比分别上涨10％、37％、114％。

　　虽然当地的新房市场风生水起，但相对更能反映市场变动的二手房市场却涨幅有限。数据显示，长沙今年1月二手房均价7786元／平方米，持续了去年12月以来的趋稳局面，环比上月小幅上涨约2．0％，同比去年同期上涨超过两成。

　　2016年11月长沙因上涨靠前被“点名”后，30余家长沙开发商和中介机构签署楼市稳定 “承诺书”，2016年12月，长沙市商品住宅成交均价较当年10月的历史峰值回调5．02％，长沙楼市陷入价停量跌的滞涨期。

　　长期横盘的背后

　　长沙被称为中部地区的房价洼地，每平方米约6000元的均价曾长期位居全国省会城市末位，吸引了一些在外地工作的买房人，当地房价曾经因此出现过约两成的涨幅。

　　2012年在深圳工作的张先生购买了一套位于湖南省政府附近的楼盘，当时的房价在6000元／平方米左右，2015年下半年张先生将房子出售，转而在深圳购买了一套更大的房子。

　　“早期很多在深圳工作的湖南人喜欢在长沙买房，觉得当地的房价比深圳低很多，但是当地楼市一直没动静，不少在深圳工作的朋友像我们一样退了出来。”张先生告诉本报记者，现在外地工作的湖南人并不像之前一样看好长沙市场。

　　中原地产的监测表明，2017年春节期间，在京津冀工作的“北漂”多回乡购房，在上海工作的苏州、南通、盐城、杭州等人士多返乡置业，在深圳工作的梅州、揭阳、汕头、惠州等地人士多返乡置业。而作为深圳务工输出大省的湖南，却并未成为返乡置业的热点城市。

　　长沙一直是房地产市场的异类，当地的市场分析人士告诉记者，长沙市政府前几年推出大量土地，星沙、望城、滨江版块、省府版块、市府周边等都有大量的房地产项目集中开发，与当地有限的需求相比，供应相对过剩。再加上低价单位集资房特别多，本地人多数有一到三套房子，外地人口流入有限，长沙人普遍喜欢消费，当地KTV、酒店餐厅等消费场所林立，人们普遍不热衷炒房。

　　2016年11月开始的滞涨，已经让当地人开始担忧长沙房价爆涨后的后劲不足，担心出现2011年和2013年上涨后的有价无市，但土地市场的降温似乎要慢半拍。

　　2016年11月22日，厦门建发以29亿元的总价，获得长沙梅溪湖B－39地块约120亩的住宅用地，溢价180％。9240元／平方米的楼板价成为长沙新晋的单价地王。与之形成鲜明对比的是，不久后地处梅溪湖的某个楼盘，以每平方米低于对外报价5000元的价格，按内部购买或者开盘给低价的方式出售。

　　长沙已连续几年被评为最具幸福感城市之一，2016年长沙市提出要加快建设国家级中心城市，有人认为其经济能力、基础设施、交通配备等将会再升级跨越。但在经历了2016年的量增价涨和超出预期的去库存后，多数人认为长沙楼市在调控政策趋紧的背景下，价格平抑是大概率事件。

　　按照国土资源部要求，从2016年10月份至今，一些房地产市场热点城市陆续出台2017年－2019年三年住宅用地供应计划，以求稳定市场预期，长沙市2017年－2019年长沙市本级住宅用地供应量分别为300公顷左右、270公顷左右和300公顷左右。

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